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万绿丛中一点红,创富港如何点亮联合办公?| 年报解读

时间:2023-05-15 15:18:17 本站 点击:185

 

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相比联合办公巨头的高开低走,创富港(836090.NQ)这边一片静好。

 

纵观联合办公行业,“持续盈利能力”这道坎犹如天堑,横亘在大大小小的企业面前,随之而来的还有对商业模式的频频质疑。资本退出、企业倒闭,倒逼行业回归到以现金流和持续盈利为中心的模式。

 

426日,联合办公企业创富港公布了2022年年报。财报显示,创富港2022年全年营收6.99亿元,同比增长7.85%;净利润4780.97万元,同比增长268.65%2022年,创富港再次实现营收净利双增长,成了业内少有的“常青树”。

 

01

财务指标:连续6年净利润为正,财务杠杆进一步下调

 

实际上,创富港已连续6年净利润为正。

 

年报显示,2017年至2022年,公司净利润从1842.74万元增长至4780.97万元,涨幅达159.48%,每年平均涨幅为31.90%,整体保持持续增长态势。虽然近年来行业整体承压,但企业依旧保持净利润为正的态势。

 

2021年,我国企业会计首次采用新租赁准则,大部分租赁资产进入表内,这也对创富港财报中的净利润数值带来了持续影响。

 

经计算,创富港2021年净利润下降2755万元,同比下降68%。其中,因新租赁准则下降的净利润达1685万元;此外公司一项计提减值也使2021年净利润下降2182万元。如若排除以上两个原因,创富港净利润则比2020年增长1112万元至5164.28万元,同比增长27.44%,呈大幅度提升。

 

而到了2022年,若按照旧准则计算,创富港净利润会再上一个台阶。睿和智库估计,公司净利润将比当前数值增长1500-1800万至6000万以上。

 

图表12017-2022年创富港净利润(万元)

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图片数据来源:企业年报,睿和智库整理

 

毋庸置疑,对于创富港这样的持续扩张型企业来说,新准则在净利润数值上的影响永远存在,但企业的盈利能力才是其背后最大的底气。具体来看,创富港在2022年的收入构成没有变化,仍只有租赁及商务服务一项收入,毛利率达39.58%,较上年同期增长0.48%。数据表明,创富港并未受整体行业遇冷影响,盈利能力不仅超过大部分联合办公企业,而且超过绝大部分房企。

 

而这样的收益,也与创富港为客户持续贡献价值,牢记企业的社会责任感不无关系。二者相辅相成,创造了企业与客户的双赢局面。

 

图表2:2022年创富港收入构成 (亿元,%)

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图片数据来源:企业年报,睿和智库整理

 

而从成本控制来看,创富港整体持续向好。2022年创富港营收为6.99亿元,同比增长7.85%,增长主要来源为2021年新开门店营收;营业成本为4.22亿元,占营收比重的60.37%,与2021年的60.90%相比,有所降低。且从营业收入与营业成本的增幅对比来看,同样发现创富港在控成本方面表现优异:营业收入较上年同期增长7.85%,营业成本较上年同期增长7.01%,低于营收增长百分比。可见,从整体计算,创富港单位面积产值持续增长,做到了降本增效。

 

反观行业中规模接近的德必集团、锦和商管营收则有下降趋势,稳定性不足。年报显示,2022年德必集团、锦和商管的营业收入分别同比降低18.44%2.97%。对于下降原因,二者均在年报中表示,主要系受疫情影响出租率下降、工程进度有所延迟导致。

 

与此同时,从偿债能力来看,创富港流动风险可控,且在2022年财务杠杆进一步下调。

 

图表32021-2022创富港(母公司)资产负债率(亿元,%

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数据来源:企业年报,睿和智库整理

 

具体来看,创富港在2021-2022年资产总计接近的情况下,将负债从5.91亿元降至5.89亿元,资产负债率降低0.23个百分点。公司在改善盈利能力的同时,严格控制负债水平,保持财务健康

 

02

企业经营:先稳定,再扩张

 

在企业经营方面,当千亿资本、数千家企业涌向联合办公行业,创富港始终保持着难得的冷静,秉持着自身“先稳定,再扩张”的步调。

 

根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展报告(2023)》指出,当前不同领域的共享经济发展的不平衡性凸显。2022年,共享办公领域交易额为132亿元,相比上年同期市场规模缩水37.7%,在我国主要共享经济市场中,最为严重。可见,共享办公领域在我国共享经济市场中,最受宏观经济大环境的影响。

 

图表42022年我国主要领域共享经济市场规模增长情况

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图片数据来源:国家信息中心分享经济研究中心,睿和智库整理

 

尽管如此,创富港依旧稳住了节奏,实现了稳步扩张。年报显示,截至2022年底,创富港全国签约门店共计251家,相比2021年的230家,增长了9.13%。门店分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市,全国签约门店建筑面积合计35.24万平方米,同比上年增长13.46%

 

关于创富港仍能稳步扩张的原因,睿和智库认为主要体现在以下两点:

 

第一,针对企业实际“量体裁衣”。

 

创富港董事长薛春曾在采访中提到,以创富港过往的发展经验来看,每年增长30%是可以hold住的。而高于这个增速,管理就跟不上了。这样一来,增速反而会下降,用更多的精力填补以前的窟窿。可见,创富港选择在企业经营中“量体裁衣”,使企业在稳定发展的同时,摸索属于自己的扩张“极值”,形成可持续的发展良性循环,避免了盲目扩张导致的经营风险。

 

第二,秉持“抓大放小”策略,坚持服务中小微企业。

 

年报显示,创富港的年度销售排名前5客户仅占年度销售额的0.61%。显然,创富港在业务上没有对任何一个大客户形成依赖,始终保持着自身的灵活性。更加垂直的客户选择,造就了创富港深耕精细化管理和企业服务的发展方向。在这样的理念指导下,2022年,创富港出租率达91.03%,在行业之中遥遥领先,足见其在中小微企业中的口碑。

值得一提的是,在大环境承压时,创富港员工总数与2021年相比,有微幅上升,从1008人上升到1026人。稳定的人员,同样支撑了创富港的稳定扩张,避免了人员断档、人才流失对业务的掣肘。

 

03

盈利模式:精细化运营+科技赋能企业

 

创富港董事长薛春在采访中曾提到:企业最终是要盈利,但盈利要来自于对客户提供有价值的产品及服务,实现双赢。如果不为客户带来价值,企业也就没有存在的价值了。

 

毋庸置疑,联合办公行业仍是一片巨大的蓝海,而经济复苏正是行业发展的助推剂。在行业发展的早期阶段,大量联合办公企业的亏损、甚至倒闭证明了重资产模式与急速扩张模式或并不适用于该行业,反而会加速行业的恶性竞争。

 

在《创富港基本法与发展白皮书》中,提到了创富港对联合办公行业商业模式的三点理解:

 

1. 通过对空间、服务、社群等运营的精细化管理,用更低的成本创造出价值更高的产品及服务。让会员获得更高性价比产品及服务的同时,也让企业同时获得足够高的利润。我们与会员实现共赢。

 

2. 我们通过发现有改造价值的空间,进而通过精细化设计、高效的装修和极强的运营能力快速达成满租,实现空间价值最大化。这一切建立在低成本的基础上。

 

3. 服务以产生价值为导向,深度挖掘客户的共性需求,通过满足客户的需求来实现企业的商业价值。通过互助社群及第三方服务增加客户的粘性,并进一步挖掘客户价值。

 

创富港在之后的企业发展中,逐步针对以上三点理解不断深入联合办公行业,在行业内众多企业积极求变时,先行一步,初步走通了属于自身的“新盈利模式”——精细化运营+科技赋能企业。

 

一方面,创富港持续深耕精细化运营,优化业务体系。

 

联合办公行业因类“二房东”的经营模式,具有诸多短板,产品同质化就是其一。当多数市场联合办公企业还困恼于同质化竞争时,创富港已通过“精细化运营”为原本固化的市场打开了一扇新的窗户,为企业带来新活力。

 

创富港通过企业注册、财税代理、虚拟办公室、社群服务等增值服务,打造独特的业务体系。据悉,“增值服务”被创富港提至与“租赁业务”同等重要的位置。而倘若之后增值服务收入能覆盖所有人工成本,那将是企业经营的一个极佳盈利状态。

 

另一方面,创富港坚持科技赋能企业,践行“利他”价值观。

 

创富港作为唯一一家具有IT基因的联合办公企业,将科学技术打磨成趁手的工具,成为了其在服务中为企业赋能的利器。

 

20223月,创富港正式成立数字化推广部,持续进一步深化企业服务中的数字化建设。其自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统,包括BCMS商务中心综合管理系统、BITS商务智能电话服务系统、“方圆间”企业服务平台、银企直连自动付款系统、BCMS-K3自动记账系统、智能化交易流程管理系统、发票采集无纸化报销系统、CAIot物联网云平台及CAIot物联网边缘计算网关、小碟云财税Saas平台等,已初步实现从自身、会员、中小企业到产业园的科技赋能企业。

 

同时,创富港还积极尝试将新兴科技产品加入到企业服务中。年报显示,2022年创富港研发费用较上年增加317万元,主要为增加研发项目“元宇宙办公室”,同时增加研发团队。2023114日,创富港在“创富港元宇宙平台”举行了全集团,超1000名员工的“元宇宙”年会,引发了行业的热烈讨论。

 

结语

 

联合办公行业,不仅是租赁空间的联合,还是技术的联合。创富港作为联合办公行业的先行者,正在通过深化IT经营,打造属于自己“精细化运营+科技赋能企业”的盈利新模式。近日,创富港财报正式公布,企业2022全年再次实现了营收净利双增长,在行业整体低迷的背景下,成为“万绿丛中一点红”。未来,创富港究竟如何点亮联合办公,让我们拭目以待。



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